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索 引 号 003110010/201103-00003 信息分类 政策解读
发布机构 市发展和改革委员会 发布日期 2011-03-08
信息来源 安徽省经济信息中心 关 键 词 房地产宏观调控走势及其对我省的影响
主题分类 服务对象分类
体裁分类 生命周期分类
文 号 信息格式/语种
生效日期 2011-03-08
信息名称 房地产宏观调控走势及其对我省的影响
内容概述
房地产宏观调控走势及其对我省的影响
发布日期:2011-03-08    发布机构:市发展和改革委员会    信息来源:安徽省经济信息中心    

内容提要:2010110日国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后,国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策,意在遏制投资、投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。从当前房地产宏观调控呈现出的新特点出发,预测未来房地产宏观调控的走向,并分析房地产宏观调控政策对我省房地产市场的影响。

 

 

 

 

  房地产宏观调控走势及其对我省的影响

安徽省经济信息中心预测处

 

一、当前房地产宏观调控的新特点

“新国八条”相对于此前两轮调控,最大的特点是“抬高门槛,强化力度”,以抑制过度消费和投资需求。主要表现在:首先,在政府监管方面,进一步落实地方政府责任,要求地方根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度公布,同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次,在金融政策方面,强化了差别化住房信贷政策,二套房首付款比例提至六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,再次加强了对投资及投机购房的控制。第三,在限购政策方面,要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,从严制定和执行住房限购措施。当地户籍家庭限购第三套房,拥有1套及以上住房的非当地户籍家庭,无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的,均被纳入限购范围内。

与“国八条”相应,央行加息、上调存款准备金率等措施的推出,将提高购房持有成本。目前,央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率,大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放,进一步影响市场预期。

国务院原则同意在部分城市开展房产税试点工作。重庆和上海分别推出各自房产税征收管理细则,重庆房产税税率0.5%-1.2%,对高档房和非重庆户籍二套房征税;上海税率为0.6%,本地家庭新购二套房超面积开始征税。房产税的推出增加了房产的持有成本,能有效抑制投资和投机需求。

二、未来房地产宏观调控政策走向

我国的房地产调控一直面临着“两难”困境:一方面,要抑制过热投资和房价上涨过快,以防止出现经济“泡沫”并引发金融风险,同时,要防止高房价对居民消费形成很强的“挤出效应”,就必须对房地产市场进行调控;另一方面,房地产作为牵动性强的产业,涉及160多个行业,其投资对上下游产业都有明显的带动效应,出现大起大落对整个经济发展都将造成危害。与此同时,地方政府也面临“两难选择”,一方面要贯彻中央关于遏制房地产价格过快上涨的房地产政策;另一方面,大量的投资项目将因此而缺乏融资渠道。由于地方政府对土地财政的依赖,而土地财政收入的多少在很大程度上取决于房地产市场的发展和相关政策。从历史上看,日本、美国、香港及我国内地海南房地产泡沫的破灭,都对整个经济造成了巨大打击,很长时间内都难以恢复。因此,政府对维稳房地产市场的决心非常明确,必须采取措施遏制房地产价格的过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展。

“新国八条”的出台,一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关,另一方面表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此“新国八条”在对以往调控政策深化的同时,明确要求各地限购,实行约谈问责机制。

长远来看,未来房地产宏观调控政策将进一步细化,保持房地产政策的统一性和稳定性。主要表现在:首先,将进一步落实已有的调控政策。如加强对土地增值税清算监督、差别化信贷政策以及限购政策等。“新国八条”要求各地在一定时期内出台详细的“限购”政策。目前,北京、上海、青岛、济南、成都等城市已发布国八条实施细则,其他城市也将陆续公布细则。其中,北京限购最严厉,尤其是对非京户籍的五年“限购”。目前二线城市出台的细则普遍都是按照最低的标准来进行限购。其次,以综合调控的模式,采取货币政策、税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策,促进房地产市场的平稳健康发展。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大,信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。第三,寻求建立维持房地产市场平稳运行的房地产调控长效机制。作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策,房产税改革亟待与快速发展的房地产市场相配套。十二五规划建议也提出,要研究推进房地产税改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来,随着试点的成熟,房产税将逐步扩大至全国范围,并从仅对增量征收推广至对存量也征收,这对房地产市场短期的心理影响和长远健康发展影响重大。

三、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响

住房供给结构将进一步改善。首先,增量房供给放缓。201012月末,我省完成开发土地面积同比下降5.1%,竣工面积同比仅增长5.6%,在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后,信贷、IPO、发债、信托一概从严,再加上连续性的加息和存款准备金率上调,房地产开发商现金回笼压力与日俱增,资金链渐趋收紧,放缓了推盘速度。其次,存量房供给将进一步增加。房产税试点的推出,投资者可能改变市场预期,将房屋转让,增加存量房的供给。第三,保障性住房供给将进一步加大。“新国八条”中要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量,而且对于保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地要落实不低于住房建设用地供应总量的70%的要求,同时,2011年,安徽将通过新建、改建、租赁等方式完成大约40万套的保障性住房建设任务。因此,随着增量房供给的放缓,存量房供给的增加以及保障性住房、廉租房、中小套型普通商品房的供应的加大,我省住房供给结构也将渐趋改善。

住房需求将继续放缓。从商品房销售来看,销售面积增速呈现持续回落态势。2010年全年商品房销售面积增速由一季度的31.8%、上半年的24.5%、前三季度的8.2%回落至全年的2.1%。年内预计住房需求仍将继续放缓,主要表现在:一是观望气氛浓厚。房地产调控政策频出,连续加息政策以及房产税试点工作的展开将进一步影响市场预期,购房者的观望情绪将越来越明显。二是住房购置成本增加。在货币收缩的大背景下,住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势。在进入加息通道后,年内还将继续加息。加息的累积效应的逐步显现以及各大行首套房按揭贷款利率优惠的逐步取消甚至上浮,势必对住房需求和支付能力形成实质性影响。三是限购政策的影响。在合肥的外地购房者占近一半壁,随着限购政策的逐步细化落实,对合肥房地产市场可能形成较大冲击。对于省内三四线城市,由于房价相对较低,受政策的倒逼作用影响,购房门槛相对较低,将吸引资金向三四线城市转移。

房价过快上涨势头将得到有效遏制。受此次调控限购、限贷、限价政策的影响,房地产调控政策环境趋紧,将进一步抑制投资、投机性购房,增加购房成本,住房需求放缓,将遏制房价过快上涨的势头。同时,未来数月,随着保障性住房和廉租房供给的增加,将拉低市场平均房价。但由于目前货币供应量仍然较高,实际房价抑制效果仍要看政策落实和持续情况。

(执笔:王莉莉)