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索 引 号 003111216/202003-00039 信息分类 政府办文件
发布机构 市政府办公室 发布日期 2020-03-02 13:53:22
信息来源 市政府办公室 关 键 词 物业管理,意见
主题分类 城乡建设、住房 服务对象分类 公民
体裁分类 意见 生命周期分类 中年
文 号 宜政办发〔2020〕1号 信息格式/语种 DOC
信息名称 安庆市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见
内容概述 为进一步加强物业管理工作,全面提升物业服务质量和服务水平,根据中央、省城市工作会议精神和《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等规定,结合我市实际,制定本意见。
索 引 号 003111216/202003-00039
信息分类 政府办文件
发布机构 市政府办公室
发布日期 2020-03-02 13:53:22
信息来源 市政府办公室
关 键 词 物业管理,意见
主题分类 城乡建设、住房
服务对象分类 公民
体裁分类 意见
生命周期分类 中年
文 号 宜政办发〔2020〕1号
信息格式/语种 DOC
信息名称 安庆市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见
内容概述 为进一步加强物业管理工作,全面提升物业服务质量和服务水平,根据中央、省城市工作会议精神和《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等规定,结合我市实际,制定本意见。
安庆市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见
发布日期:2020-03-02 13:53:22    发布机构:市政府办公室    信息来源:市政府办公室     

 

各区人民政府,安庆经开区、高新区管委会,市筑梦新区管委会,市直有关单位:

为进一步加强物业管理工作,全面提升物业服务质量和服务水平,根据中央、省城市工作会议精神和《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等规定,结合我市实际,制定本意见。

一、明确管理职责

坚持“重心下移、属地管理”的原则,建立市级监督指导、区级属地管理、街道(乡镇)及社区居(村)委会具体落实的物业管理机制。

1.市直相关单位职责

市住房城乡建设局:负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关法规,研究制定全市行业管理规章制度和行业服务标准;负责对全市物业服务行业的指导和监管,指导和监督各区(含经开区、高新区、筑梦新区,下同)开展物业管理工作;负责监督全市物业管理招投标活动;负责全市物业服务行业诚信体系的建立和管理;负责会同有关部门对物业服务企业经营活动及参与社区工作进行监督检查;负责组织对各区物业管理工作的考核;指导并积极推进“四位一体”[社区党组织、社区居(村)委会、业主委员会、物业服务企业]的物业管理新机制建设。

市发展改革委:负责普通住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作。

市财政局:会同市住房城乡建设部门申请省级以上专项资金,制定物业服务企业发展激励相关政策,保障市级物业管理工作经费及相关资金。

市公安局:指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理,指导做好服务区域交通秩序管理,依法处置服务区域内发生的交通事故,查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为。

市应急局:督促物业管理部门加强安全防范和管理,强化安全宣传教育和安全常识学习,制定应急预案,开展安全检查,化解安全风险,依法查处违法违规行为。

市消防救援支队:督促物业服务企业依法履行消防管理职责,并指导、督促相关部门依法开展消防监督检查工作,依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法行为。

市生态环境局:负责受理居民涉及环保问题的投诉,依法查处物业服务区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为。

市市场监管局:负责依法依规办理市场主体住所(经营场所)登记工作,负责受理物业服务区域内违反市场监管法规的投诉,并依法进行处理。对物业服务企业违反市场监管法规的经营行为(含无照经营)依法查处,依法监督物业服务企业作为电梯机械式停车设备的使用单位应当承担的法定责任义务,依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。

市自然资源和规划局:负责审查物业服务区域物业服务用房的规划情况,在规划方案中明确公共配套设施的位置、规模,为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持;负责审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域,按照国家有关法律法规规定,在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属。

市城管执法局:负责指导、监督各区城管局落实对小区摆摊设点、占用和毁坏绿地、占道经营、违规燃放烟花爆竹、饲养家禽、违法建设、违规排放油烟和污水等行为的查处。

市司法局:负责加强对各级物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师人才库。

市民政局:负责将物业管理纳入社区治理规划和社区协商范围,指导街道(乡镇)加强对业主委员会选举工作的监督和管理,指导社区居(村)委会积极推进“四位一体”[社区党组织、社区居(村)委会、业主委员会、物业服务企业]的社区物业管理机制建设。

市卫生健康委:负责指导物业服务区域卫生服务站设置、监管,指导健康教育、病媒生物防制活动的开展,负责对二次供水进行监测、监管。

市人力资源社会保障局:负责指导和监督物业服务企业的劳动用工情况,依法受理物业服务企业的劳动争议案件、协调处理物业服务企业的劳资纠纷。

市人防办:负责指导和监督各区人防主管部门做好物业服务区域的人防工程管理;负责对破坏、违法使用人防工程等行为的查处。

市教育体育局:负责指导物业服务区域全民健身运动开展,并对物业服务区域体育器材的维护管理工作进行督促检查。

市公管局:负责对进入公共资源交易平台的物业服务项目招投标工作进行监督管理。

市委编办:明确市级物业管理部门职责,指导区明确街道(乡镇)物业管理部门职责。

市税务局:负责物业服务企业相关税费的征收和管理,负责物业服务从业人员的社保费征缴。负责宣传辅导符合条件的物业服务企业享受减免税费优惠。

安庆广播电视台、安庆日报社等新闻媒体:负责全市物业行业相关工作宣传报道工作,加强正面宣传和负面曝光,积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。

供水、供电、供气、通信等相关企业:负责物业服务区域内已移交相关设施的管理和维护。

2.区政府职责

各区政府(管委会)是全面落实辖区物业管理的责任主体,全面负责辖区物业管理工作。负责辖区物业服务行业诚信体系的执行和管理,负责辖区内物业服务企业(项目)的日常监管;负责建立物业联席会议制度,依法查处物业管理活动中的违法违规行为;负责设立或指定专门部门,统一调度、处理、督促落实各类物业管理问题;参与辖区物业管理招投标活动的监管;负责辖区物业服务矛盾纠纷调处;组织开展新建项目的物业承接查验、已交付项目的物业区域划分;负责指导和监督本辖区内街道(乡镇)、社区居(村)委会物业管理工作的开展和考核考评工作,组织开展辖区内街道(乡镇)、社区居(村)委会物业管理工作人员和业主委员会成员业务培训;负责按照市有关部门要求,做好辖区内物业管理小区文明创建和安全生产工作。

3.街道(乡镇)职责

街道(乡镇)在区物业行政主管部门指导下,具体负责本辖区物业管理工作。负责辖区物业服务行业诚信体系的执行和管理,负责组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作,指导和监督业主大会、业主委员会开展工作,督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用及续筹工作,对业主大会、业主委员会做出违反法律法规的决定,责令限期改正或予以撤销;负责物业服务中心工作,完善物业服务矛盾调处机制,协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉受理;负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作;按照区有关部门要求,做好物业管理小区文明创建和安全生产工作。

4.居委会(村委会)职责

协助街道(乡镇)负责指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作;在业主委员会成立之前代行业主委员会职责;负责物业服务站工作,指定专人作为小区物业管理工作协调员,协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;与街道(乡镇)建立物业管理工作联动机制,接受物业服务企业退出项目的预警报告,协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题,对物业服务企业的诚信记录等提出初审意见;发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律法规的行为,应当立即制止,并及时向城市管理等有关部门报告。

5.物业服务企业职责

物业服务企业要全面履职尽责,严格履行合同约定职责;接受区物业行政主管部门和街道(乡镇)、社区居(村)委会的监督指导;协助街道(乡镇)、社区居(村)委会组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作,切实维护好小区管理秩序,尽职劝阻、制止服务区域内出现的违章搭建、摆摊设点、毁绿种菜、饲养家禽等违法违规行为,及时向所属街道(乡镇)、社区居(村)委会或相关职能部门报告,并全程跟踪、协助政府执法部门对违法违规行为查处到位;依法诚信纳税,依法及时开具收费发票;积极做好物业服务小区文明创建和安全生产工作。

二、规范住宅小区的管理

(一)规范无物业服务小区的管理

6.明确责任主体创新管理模式。各区政府具体负责辖区内无物业服务小区的物业管理工作,要逐步探索、创新管理模式,推进物业管理全覆盖。规模较大的小区,要通过招投标等选聘物业服务企业进行管理;规模较小的连片小区,可采取“统一打包”方式,选聘有实力的规模物业服务企业进行管理。对于暂时无法实行专业化管理的无物业服务小区,街道(乡镇)、社区居(村)委会成立的物业服务(中心、站)机构,负责物业管理工作。

7.多方筹集无物业服务小区的管理资金。采取“财政补助、公共收益补贴、业主交费”等方式,解决无物业服务小区的物业管理经费不足问题。鉴于市级财政已承担城区部分住宅小区环卫保洁相关费用,区每年要安排一定财政预算补贴无物业服务小区的物业管理工作。对达到服务等级标准的小区要办理收费许可,亮证收费,引导业主树立有偿服务的理念,逐步将无物业服务小区管理的模式转变为市场化物业服务模式。

(二)规范有物业服务小区的管理

8.加强前期物业管理。新建的物业服务小区在业主委员会未成立前,开发建设单位必须落实前期物业管理方案,确定物业服务等级标准,在我市普通住宅小区前期物业公共服务收费标准范围内,按规定通过公开招投标等方式选聘物业服务企业,具体服务内容由双方在前期物业服务合同中约定,合同期限不超过3年。在本意见实施前已签订超过3年前期物业服务合同期限、且未成立业主委员会的小区,街道(乡镇)、社区居(村)委会要积极组织成立业主大会,选聘物业服务企业。

9.规范前期物业服务停车位管理。依据《安徽省物业管理条例》《安徽省物业收费管理办法》《安徽省人防工程管理办法》相关规定,由市住房城乡建设局、市发展改革委、市人防办制定出台《关于明确市区住宅小区停车位使用管理的指导意见(试行)》,规范住宅小区停车位的使用、管理、维护,解决目前停车位管理收费矛盾突出问题。

10.出台物业专项维修资金应急使用操作细则。完善住宅专项维修资金管理制度,建立紧急情况时使用维修资金的快速通道,简化专项维修资金使用审批程序,以满足突发事件和快速抢修的资金需求。

11.加强物业服务矛盾纠纷调处。各区政府要建立物业管理联席会议制度,及时处理辖区内有关物业服务矛盾纠纷。要成立物业服务矛盾纠纷人民调解组织,建立日常工作机制。街道(乡镇)应依托物业服务矛盾纠纷人民调解组织,积极调解辖区内物业服务矛盾纠纷。社区居(村)委会应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷,协助街道(乡镇)做好调处和化解工作。

三、强化物业服务企业的监管

12.严格执行物业服务企业退出制度。各区物业行政主管部门要定期对物业服务企业进行信用等级评定,实施差别化管理。定期开展物业服务市场秩序专项整治活动,加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得营业执照工商资质、挂靠经营等行为的查处力度。对长期脱管、不履行职责和侵犯业主合法权益等物业服务企业,责令其限期整改;拒不整改的,要依法依规清出物业管理市场。

13.建立和完善物业服务企业诚信体系。依托省住房城乡建设厅建立的物业管理信息平台和安庆市公用信用信息共享服务平台,积极开展物业服务企业信用等级评定,定期通过部门网站和信用安庆网站向社会公布物业服务企业信用状况,对企业和业主开通网上物业服务企业信息查询业务,将信用等级评定结果与物业服务规范化精品项目评选、招投标等事项结合使用,实施联合奖惩。

14.规范物业承接查验管理。区物业行政主管部门是物业承接查验的责任主体,新建住宅区物业交付使用前,区物业行政主管部门组织有关专家、街道(乡镇)、社区居(村)委会、前期物业服务企业和开发建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。加强物业承接查验的备案管理,明确开发建设单位、物业服务企业责任。

15.建立物业服务事项公开公示制度。物业服务企业将约定的服务标准和收费标准等内容在小区显著位置全面公开公示,主动接受监督。每半年公布物业服务费收支明细、业主共有经营性收支明细、物业专项维修资金使用明细等。

四、强化业主大会和业主委员会的监管

16.明确区物业主管部门和街道(乡镇)职责。各区物业行政主管部门和街道(乡镇)要按照《安庆市物业管理办法》的相关规定,切实履行各自职责,强化对业主大会和业主委员会的监督管理,为业主大会和业主委员会规范运行提供有力保障。

17.进一步规范业主大会和业主委员会运作程序。街道(乡镇)要严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》的要求,规范业主大会成立程序;具备条件的要及时组织成立业主大会,街道(乡镇)未在规定期限内组织成立首次业主大会的,由各区政府(管委会)责令限期改正。

18.加强对业主大会和业主委员会重点事项监管。街道(乡镇)要加强对业主委员会备案管理;严格按照住宅小区业主《管理规约》《业主大会议事规则》等规定,重点监管印章使用、财务收支、档案管理、离任审计等。

五、建立完善工作机制

19.建立“四位一体”物业管理工作联动机制。在住宅小区全面推行在社区党组织领导下,社区居(村)委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”物业管理工作联动机制。赋予社区党组织对辖区物业服务企业评先评优、荣誉申报的评价和建议权。社区党组织在“四位一体”管理机制中,要积极发挥牵头、组织、协调作用,加强党建引领,全面推动“红色物业”工作开展,指导小区业主委员会和物业服务企业的工作。社区居(村)委会要加强对业主委员会资金专户的监管,对资金使用情况进行监督,定期公示。建立规范的“四位一体”议事决策制度和执行、监督程序,每月召开一次联席会议,研究小区管理措施。各方要加强沟通,共同开展行动,相互支持,维护小区和谐稳定。

20.建立综合执法机制。建立执法综合联席会议制度,由区政府牵头,公安、城管执法、自然资源和规划、住房城乡建设、生态环境、应急、市场监管等部门综合执法,处理物业管理中的矛盾和难点问题。各相关部门要依据职责分工,密切配合,切实制止和查处小区内违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为。

21.建立质价相符的物业服务收费机制。对前期物业服务收费指导价,由市发展改革委会同市住房城乡建设局依据我市物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况,建立前期普通住宅物业公共服务费标准的动态调整机制,适时对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估,根据评估结果适时调整公布。

22.建立物业服务收费保障机制。各区要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识,履行物业服务合同,按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对拖欠物业服务费的业主或使用人等欠费情况,物业服务企业可在物业服务区域进行公示。对长期拒交物业服务费的业主或使用人,物业服务企业依法向人民法院起诉;物业服务合同中有约定滞纳金的,滞纳金与物业服务费需一并缴纳。二手房交易时,原房屋所有权人应当据实出具物业服务企业开具的物业服务费缴纳证明。

23.建立物业服务企业政策扶持机制。各相关职能部门要就物业服务企业在职工就业扶持、社会保障、价格支持、财税金融支持和保障性住房、拆迁安置、老旧住宅物业服务补贴等方面给予政策扶持。积极引导物业服务企业开展争先创优活动,在小区、办公楼、商业、医院、学校、工厂等不同物业类型中培育一批先进典型,充分发挥示范带动作用。对在全国、省、市物业行业受到通报表彰的物业项目,实行以奖代补政策。

六、落实保障措施

24.加强组织领导。成立市级物业管理工作领导小组,市政府分管领导任组长,相关单位负责人为成员,领导小组办公室设在市住房城乡建设局。领导小组建立定期联席会议制度,协调解决物业管理工作中的各类问题。

25.健全管理机构。各区要健全工作机构,完善工作机制,全面落实物业管理工作任务。要加强物业管理专职岗位的设置,充实各级物业管理人员工作力量,不断强化各类经费保障。

26.严格考核奖惩。市住房城乡建设局负责考核各区和市直相关单位物业管理工作。各区要建立社区居(村)委会日查、街道(乡镇)周查、区月查的工作制度,形成区考核街道(乡镇)、街道(乡镇)考核社区居(村)委会和物业服务企业的物业管理考核奖惩机制。

各区和市直相关单位要按照各自职责,认真研究制定完善相关配套政策,出台实施细则。

各县(市)参照执行。

安庆市人民政府办公室

2020228


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