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索 引 号 779092278/201806-00002 信息分类 政策解读
发布机构 迎江区城乡建设局 发布日期 2018-06-01
信息来源 关 键 词
主题分类 城乡建设、住房 服务对象分类
体裁分类 其他 生命周期分类
文 号 信息格式/语种
信息名称 《安庆市物业管理办法》100问
内容概述
《安庆市物业管理办法》100问
发布日期:2018-06-01    发布机构:迎江区城乡建设局    信息来源:迎江区城乡建设局    

1、什么是物业管理?

  物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  2、如何理解物业管理中的基本概念——物业、业主?

  物业是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。房屋的所有权人为业主。需要注意的是,将业主定义为“房屋所有权人”,并没有排除业主对于房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

  3、如何认定业主的身份?

  业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

   4、各级物业管理行政主管部门、街道(乡镇)及社区职责如何划分?

市人民政府物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作;县(市)区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府在县(市)区人民政府物业管理行政主管部门指导下,开展本行政区域内的物业管理相关工作;社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。  

5、政府相关职能部门在物业管理工作中承担什么职责?

市、县(市)区人民政府城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、工商质监、价格、人防、环保、司法行政等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

市、县(市)区人民政府相关行政主管部门应当按照各自职责,负责下列事项的管理工作:

(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、白蚁防治等监督检查;

(二)规划行政主管部门负责新建住宅区物业管理区域的核定;

(三)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,焚烧树叶、垃圾、燃放烟花爆竹或者其他废弃物以及燃气、供水等监督检查;

(四)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、宠物饲养等开展监督检查,并协助开展房屋租赁监督管理工作;

(五)工商质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查;

(六)价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责物业服务收费监督管理;

(七)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

(八)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查;

(九)司法行政主管部门负责人民调解。

6、什么是物业管理区域?

物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素。  

7、什么是建筑物区分所有权?

  建筑物区分所有权,是指根据使用功能,将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分,每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。《物权法》规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

  8、业主的建筑物区分的专有部分包括哪些?业主对专有部分享有哪些权利?

  建筑物内的住宅、经营性用房等一般属于建筑物区分的专有部分,建筑区划内符合下列条件的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间,也应当认定为业主的建筑物区分的专有部分:

  具有构造上的独立性,能够明确区分;

  具有利用上的独立性,可以排他使用;

  能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专性于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为专有部分的组成部分。

  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  9、业主的建筑物区分的共有部分包括哪些?业主对共有部分享有哪些权利?

  一般认为,建筑区划内的以下部分,应当认定为业主的建筑区分的共有部分:

  (1)建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分;

  (2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场地及设施等。

  建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,同时承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  10、业主转让建筑物区分的专有部分时,共有部分如何处理?

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  11、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等,如何归属?

  建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  12、建筑区划内的车位、车库如何归属?

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  13、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位?

  专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

  14、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利?

  (一)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

(三)推选业主代表,并享有被推选权;

(四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利,监督专项维修资金的管理和使用;

(五)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;

(六)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)监督业主委员会的工作;

(九)法律、法规规定的其他权利。

  15、业主在物业管理活动中应该履行哪些义务?

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

(五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

(六)法律、法规规定的其他义务。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

  16、在物业管理活动中,哪些事项需要由业主共同决定?

  (一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)听取和审查业主委员会的工作报告;

(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;

(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(九)筹集和使用专项维修资金;

(十)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十一)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  决定上述第(九)项和第(十)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  17、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时,专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算?

  专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算。

  18、在业主需要共同作出决定时,如何确定业主人数和总人数?

  业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。  

19、业主委员会和物业服务企业应该将哪些资料向业主公开?

  建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

  管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

  物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

  建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

  其他应当向业主公开的情况和资料。

  20、什么是业主大会?业主大会的基本职责是什么?

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中

的合法权益。

21、什么时候应该召开首次业主大会?未及时召开怎么办?

物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当向县(市)区人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料,筹备召开首次业主大会。

符合首次业主大会会议召开条件,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担

  22、如何筹备成立业主大会?

  业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  筹备组应当做好下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员选举办法,确定候选人名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

 23、业主大会会议何时召开?怎么召开?未及时召开怎么办?

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议,或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的,或者出现业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

  24、什么是物业管理规约?物业管理规约应包括哪些内容?

物业管理规约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。

物业管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  25、物业管理规约具有什么作用?

  物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守,能起到规范业主在物业管理活动中行为,维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品,就是为了保证小区全体住户的安全;又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主,业主委员会和物业服务企业有权公布欠费名单催缴,是为了维护全体业主的利益,对欠费业主的约束。

  26、什么是业主大会议事规则?议事规则应包括哪些内容?

  业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程,是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现,是业主大会运作的基本准则和依据,业主大会、业主委员会和全体业主都必须严格遵守。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  27、物业管理区域内业主人数较多时,如何推选业主代表参加业主大会会议?

  物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

  28、业主可否委托代理人参加业主大会会议?

  可以。但是需要出具书面或者数据电文委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

29、什么是业主委员会?  

业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主大会执行机构,与作为业主决策机构的业主大会并存。

30、业主委员会如何产生?

  业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会一般有5至11人的单数委员组成,每届任期一般不超过5年,委员可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

31、业主委员会履行哪些职责?

  业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

(三)根据业主大会的决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

(九)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、公安机关做好物业管理区域内社区建设、社会治安等工作;

(十)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  32、担任业主委员会委员需要符合哪些条件?

  业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

  33、业主委员会产生后如何备案?

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县(市)区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。

  34、业主委员会委员如何变更?

  经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

  35、业主委员会会议如何召开?主任、副主任不召集怎么办?

  业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

  主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

  36、业主委员会如何换届?

  业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。

  37、业主大会、业主委员会决定事项有哪些限制?其决定违法违规怎么办?

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府,应当责令其限期改正或撤销,并通告全体业主。拒不改正或撤销的,相关当事人可向人民法院提起诉讼。

  38、业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力?如何公示?

  业主大会或者业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  39、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,怎么办?

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。  

  40、业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担?

  业主大会、业主委员会工作经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

  41、业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系?

  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  42、什么是前期物业管理?为什么要进行前期物业管理?

  前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

  物业建成交付之后、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理,这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

  43、前期物业服务合同应于何时签订?其具有哪些法律特征?

  建设单位应当在房屋销售前,应当签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同有以下特征:(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业,业主与物业服务企业签订的合同发生效力,就意味着前期物业管理阶段结束。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业合同是要式合同,即法律要求必须具备一定形式的合同。

  44、业主如何获知前期物业服务合同的内容?

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  45、什么是临时管理规约?临时管理规约应于何时制定?

  物业建成交付后,业主的入住是一个逐渐的过程,业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在,这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约,称为临时管理规约。

  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

46、业主如何获得临时管理规约?

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  47、如何选聘前期物业管理的物业服务企业?

  建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经县(市)区人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

48、建设单位是否要提供前期物业管理开办费用途是什么

建设单位应当提供前期物业管理开办费,主要用于购买物业办公设备、员工服装、维保设备和通讯工具等固定资产。具体标准由建设单位和选聘的前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

  49、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候?

  前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  50、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分?

  物业共用部位、共用设施设备,是物业管理区域内,业主专有部分以外的,属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。 

物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用,建设单位无权擅自进行处分。

51、业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益如何处理?

应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。

52、物业承接查验何时进行,具体查验什么?由谁监督? 

新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

县(市)区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对物业承接查验进行监督。

  53、在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交那些资料?

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(五)园林施工图纸、树种清单及其养护协议;

(六)业主名册;

(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

  54、物业服务用房按什么标准配置?所有权属于谁?

建设单位应当按照下列标准配置物业服务用房:

(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;

(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按千分之一的标准配置;

(三)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,建筑面积最低不少于20平方米。

物业服务用房不得计入公摊面积,所有权属于全体业主。

  55、什么是物业的保修责任?物业的保修责任由谁承担?

  物业保修责任,是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的,应当签订委托合同并予以公告。物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

  56、业主是否必须选择物业服务企业来实施物业管理?

对于房屋等建筑物的管理,业主有权选择适合的方式来管理自己的物业,可以采取自行管理、选聘物业服务企业管理等方式。

 57、物业服务企业和业主之间是否是管理者与被管理者的关系?

物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费,双方是平等的民事法律关系,不是管理者与被管理者的关系。

58、物业服务合同即将到期业主委员会应如何处理

物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

  59、业主大会如何选聘物业服务企业?

业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

60、物业服务合同到期后,如何续聘物业服务企业?

物业服务合同到期,业主大会决定续聘原物业服务企业提供服务的,可不再进行招标,依据议事规则直接授权业主委员会续签物业服务合同。

61、正式签订物业服务合同前,业主委员会应该履行什么程序

物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的,业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示,并按照业主大会规定的程序确认调整合同。公示时间不少于十日。

62、业主大会重新选聘物业服务企业后,原企业如何退出?

物业服务合同解除或者终止后,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出,并按照法律、法规规定和合同约定,向业主委员会或者其他代管单位移交相关资料和财物。

63、什么情况下应该组织物业应急管理如何组织

物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会申请,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。

居(村)民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的设施设备的专项管理、基本保洁及秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。

  64、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理?

  根据《安庆市物业管理办法》规定,一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。

  65、物业服务合同应当包括哪些内容?

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当包括下列事项:

(一)物业管理区域范围、基本情况和项目负责人;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项。

66、物业服务企业异地承接服务项目需要办理什么手续

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目前,应当向物业项目所在市或县(市)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  67、物业服务企业的服务承诺、服务细则等,是否对其具有约束力?

  物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分,对物业服务企业有约束力。

  68、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务?

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主有约束力。业主不能以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务。

  69、物业服务企业可否将部分服务内容委托给其他服务企业?

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专业服务企业,是指为客户提供某项服务业务的专业化公司,例如:保洁公司、保安服务公司、绿化公司等。

  在专项服务业务委托之后,物业服务企业与业主之间,仍然是物业服务合同关系;物业服务企业和专业服务企业之间,属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系,但是,专业服务企业在履行委托服务合同时,应当遵守物业管理区域内的规章制度,不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

  70、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目?

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务项目,服务报酬由双方约定。提供特约服务,并不是物业服务企业的法定义务,物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。

  71、物业服务企业在物业管理区域的安全防范方面有哪些义务?

  物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。  

72、物业服务企业是不是必须聘请保安人员?

  目前,国家、省和市并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员,也可以不雇请保安人员。在实践中,一些物业服务企业根据企业情况和业主需求,不雇请保安人员,而是由企业员工(如秩序维护员)协助维护物业管理区域内的秩序,这与办法的规定并不矛盾。

  73、物业服务收费应该遵循什么原则?业主如何交纳?

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

74物业在交付使用前后的物业服务费由谁承担?物业交付的时间如何认定

已交付业主的物业,物业服务费由业主承担,未交付或已竣工但尚未售出的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

物业交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

75、业主闲置房屋的物业服务费如何交纳?

物业管理建筑区划内因各种原因,或多或少的都有一些尚未入住或闲置的房屋,由于公共性服务的对象是全体业主和业主拥有的物业,无论业主入住与否,物业服务企业仍然按照合同约定提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务项目,管理和服务成本没有根本的改变,房屋同样达到了保值和增值的效果,因此,这类闲置房屋物业服务费应该由业主全额交纳。

  76、对拒不交纳物业服务费的业主,应如何处理?

业主无正当理由拒不交纳费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。在催告的合理期限内仍未交纳物业费的,物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费。

77、业主能否以开发建设单位遗留问题拒交物业服务费?

不能。开发建设单位遗留问题是业主和开发建设单位之间的民事法律问题,而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的民事法律问题,二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任。对于开发建设单位遗留问题,业主应当与开发建设单位通过协商、仲裁或诉讼途径解决。

  78、物业管理区域内的水电气等费用如何收取?

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的,按约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

   79、物业服务企业未能履行物业服务合同约定的,如何承担责任?

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  80、物业服务企业不履行相关维修、养护等义务的怎么办?

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  81、物业服务企业被解聘的,物业服务合同、已交纳的物业服务费如何处理?

  业主大会依法定程序解聘物业服务企业的决定后,业主委员会有权要求解除物业服务合同,物业服务企业不配合的,业主委员会可向人民法提起诉讼。

  物业服务合同的权利义务终止后,业主有权请求物业企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业服务费,物业服务企业拒不退还的,业主可向人民法院提起诉讼。

  82、物业服务合同终止时,物业服务企业拒不退出怎么办?

  被解聘或终止的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,发生治安事件的,公安机关应当依法及时处理。

  83、物业使用人包括哪些?其在物业管理活动中的权利义务如何确定?

  物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中,物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而享有物业使用权的人;其他实际使用物业的非所有权人,包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《安庆市物业管理办法》和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

84、物业服务企业利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,应该履行什么手续?收益如何管理和分配?

应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后并经有利害关系的业主同意,依法办理有关手续并公示。

上述收益需单独列账。按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

  85、物业管理区域内专业经营单位的相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责?

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  86、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定?

装饰装修房屋是业主的权利,但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

87、物业管理区域有哪些禁止行为

物业管理区域禁止下列行为:

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

(五)擅自改变房屋外观;

(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(八)损坏公共绿化及其附属设施;

(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾、燃放鞭炮;

(十)违反规定停放车辆;

(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十二)违反规定饲养宠物;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

违反上述规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。

88、什么是物业专项维修资金?物业专项维修资金归谁所有?  

物业专项维修资金是指业主在办理房屋产权证过程交存的,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。物业专项维修资金属于业主所有,实行专户存储、专款专用、业主决策,政府监督的原则。

89、什么情况下可以使用物业专项维修资金

当房屋的共有部位共用设施设备保修期满需要维修和更新改造可以申请使用物业专项维修资金

90谁负责申报使用物业专项维修资金

实施物业服务并成立业主大会的业主委员会是申报实施主体实施物业服务但未成立业主大会的物业服务企业是申报实施主体;未实施物业服务的,所在区域社区是申报实施主体。

91、谁决定物业专项维修资金的使用?

物业专项修资维修资金使用遵循“业主决策,政府监督”的原则,对于资金的使用,需要面积及人数2/3以上业主签字同意。因此, 物业专项维修资金是否使用,怎么使用都由业主集体决策,当物业专项维修资金使用方案无法满足2/3的要求,无论是物业公司还是业主委员会都无法使用业主交存的物业专项维修资金。

92、物业存在安全隐患时,由谁负责维修养护?

物业存在隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

93、建设单位擅自处分业主的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,如何承担法律责任?

  建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  94、拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料的,如何处罚?

  不移交有关资料的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  95、物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,如何承担法律责任

  物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  96、挪用物业专项维修资金的,如何处罚?

  挪用物业专项维修资金的,由县级以上地言人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违反所得,,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  97、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,如何处罚?

  建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  98、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,如何承担法律责任?

  未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款,有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设施备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  99、物业使用与维护中有违法行为的,如何承担法律责任?

  有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,给予警告并罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的使用:

  (1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (3)擅自利用物业共用部位,共用设施设备进行经营的。

个人有上述行为之一的,处1000元以下1万元以下的罚款;单位有上述行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

100物业服务合同解除或终止后原物业服务企业未按期退出或擅自撤离的,如何处罚?

物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的,由县(市)区人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由县(市)区人民政府物业管理行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。