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索 引 号 779092278/201805-00008 信息分类 政策解读
发布机构 迎江区城乡建设局 发布日期 2018-05-21
信息来源 关 键 词
主题分类 城乡建设、住房 服务对象分类
体裁分类 公告 生命周期分类
文 号 信息格式/语种
信息名称 《安庆市物业管理办法》修订背景、过程和主要内容
内容概述
《安庆市物业管理办法》修订背景、过程和主要内容
发布日期:2018-05-21    发布机构:迎江区城乡建设局    信息来源:迎江区城乡建设局    

《安庆市物业管理办法》(修订稿)经市政府第67次常务会议审议通过,于2018年2月7日颁布实施。“办法”的出台实施,对改善人民群众的生活和工作环境 ,促进物业管理健康发展具有重要意义,它标志着我市物业管理进入法制化、规范化发展的新时期,是有效化解物业服务矛盾纠纷,主动服务民生工作的需要,也是物业服务行业不断满足人民日益增长的美好生活需要的制度保障。

一、办法的修订背景及过程

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,提高服务质量和水平, 200741日安庆市人民政府发布了《安庆市物业管理办法》。该“办法”实施十多年以来,对促进我市物业管理市场的发展、维护业主和物业服务企业的合法权益,起到了积极作用。随着我市物业管理市场的迅速发展,物业管理中新情况、新问题不断凸显。同时,在过去的10年间,国家、省对物业管理相关法律法规都作出了完善和修订,而我市一直没有修订出台新的相关规定。特别是2016101日《安徽省物业管理条例》的出台,对物业管理提出了新的要求和规范,原“办法”存在明显的滞后性和局限性。因此,我委结合近几年来物业管理工作实践经验,认真梳理了管理体制、物业服务信访投诉等方面的问题,深入不同类型的小区调查摸底,实地了解社区基层治理情况,并赴杭州、宁波、合肥、蚌埠等省内外城市进行调研学习,在广泛征求各地及相关职能部门、街道办事处、社居委、物业服务企业、业主代表等意见和建议基础上,组织专家及相关人员对原“办法”进行了修订,经市政府法制办审核后,并在市住建委网站向社会进行了公示后,最终形成“办法修订稿”。

二、“办法”的主要内容

新修订的《安庆市物业管理办法》共七章一百一十条,在原“办法”的基础上增加了四十三条。

第一章 总则(1-7条)。主要规定了物业管理活动应遵循的原则,明确了市和县(市)、区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府,居(村)民委员会职责。

第二章 前期物业管理(8-25条)。主要明确了建设单位选聘物业服务企业、相关移交责任,重点规范了建设单位在物业承接查验中相关责任和工程质量保修责任。

第三章 业主、业主大会及业主委员会(26-56条)。主要规定了业主大会筹备组职责和经费保障、首次业主大会和业主委员会成立、运作、离任审计以及街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会和业主委员会的监管责任。

第四章 物业服务(57-77条)。主要规定了物业服务企业在非注册地承接物业服务项目前备案、物业服务企业退出项目的管理、信用信息的管理、业主缴费信用信息的管理、相关职能部门的具体职责、物业联席会议制度。

第五章 物业的使用和维护(78-93条)。主要规定了物业管理区域内禁止的行为、物业所有人维修养护义务以及公共经营收益分配、财务账目定期审计和公示制度、物业专项维修资金应急使用、老旧小区改造及后续管理等。

第六章 关于法律责任(94-105条)。鉴于国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》对建设单位、物业服务企业、业主及业主委员会、行政主管部门的违法行为,已经作出较为明确具体的处罚规定,因此, “办法”直接予以沿用,没有增加和修改。

第七章 附则(106-110条)。

三、“办法”就社会关注的几个主要问题做了明确的规定

1、关于各级物业行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理工作中的职责

“办法”第一章第五、六条规定:市人民政府物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作,主要负责制定相关政策、物业服务质量标准和技术规范;指导、监督管理物业管理招投标活动;监督、管理专项维修资金;建立物业管理诚信档案。

县(市)区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,负责物业管理区域的备案和调整,物业承接查验备案和物业服务合同备案;组织开展辖区内物业管理项目的调查,建立相关物业管理档案;指导街道办事处(乡镇人民政府)依法开展物业管理相关活动;定期开展物业服务质量专项检查,做好物业服务企业、项目负责人的信用信息征集、核查和监管工作,并接受查询;负责辖区内物业投诉纠纷的调处。

街道办事处、乡镇人民政府主要负责指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和业主委员会备案工作,并指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;协调和监督物业服务企业的交接;责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定。

2、关于政府有关职能部门在物业管理工作中的职责

“办法”第五章第七十五条规定:市、县(市)区人民政府城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、工商质监、价格、人防、环保、司法行政等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人和联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

市、县()区人民政府相关行政主管部门应当按照各自职责,负责下列事项的管理工作:

(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、白蚁防治等监督检查;

(二)规划行政主管部门负责新建住宅区物业管理区域的核定;

(三)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,焚烧树叶、垃圾、燃放烟花爆竹或者其他废弃物以及燃气、供水等监督检查;

(四)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、宠物饲养等开展监督检查,并协助开展房屋租赁监督管理工作;

(五)工商质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查;

(六)价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责物业服务收费监督管理;

(七)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

(八)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查;

(九)司法行政主管部门负责人民调解。

3、关于前期物业管理的有关规定

“办法”第二章第八、九、十三、十四条规定:新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理。

建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,买卖合同未约定的,前期物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售物业时如承诺减免物业服务费用,减免的物业服务费用由建设单位承担。

4、关于物业管理区域公共收益的管理规定

“办法”第二章第二十、八十六条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。

业主大会成立后,收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

5、关于物业承接查验的规定

“办法”第二章第十五、十六条规定:新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

县(市)区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对物业承接查验进行监督 。

在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

 (四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

 (五)园林施工图纸、树种清单及其养护协议;

(六)业主名册;

(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

6、关于物业管理区域车辆停放规定

“办法”第五章第八十三、八十四、八十七条规定:物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公示;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。

车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定,不得占用消防通道。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

7、关于物业专项物业资金的应急使用规定

“办法”第五章第九十条规定:发生下列危及安全情形之一,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:

(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)消防设施损坏的;

(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

(五)楼体外立面有脱落危险的;

(六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(七)二次供水设施损坏的;

(八)其他危及房屋安全的情形。

应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

8、关于物业的保修责任的规定

“办法”第二章第二十四条规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的,应当签订委托合同并予以公告。物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

9、关于业主大会、业主委员会的概念和成立条件

“办法”第三章第三十一、三十三条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,应当成立首次业主大会。

10、关于业主大会成立的流程的规定

“办法”第三章第三十四条规定:业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会代表组成,人数应当为单数,其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会组织业主推荐,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

符合首次业主大会会议召开条件,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助业主大会筹备组开展工作。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

11、关于业主委员会换届的规定

“办法”第三章第四十八条规定:业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

12、关于业主大会如何选聘物业服务企业的规定

“办法”第四章第六十、六十二条规定:业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘物业服务企业。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的,业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示,并按照业主大会规定的程序确认调整合同。前款规定的公示时间不得少于十日。

13、关于物业服务企业的续聘与解聘的规定

“办法”第四章第六十三条规定:物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知所在地的县(市)区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

14、关于物业应急管理的规定

“办法”第四章第六十六条规定:物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会申请,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居(村)民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的设施设备的专项管理、基本保洁及秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。

15、关于物业服务收费的规定

“办法”第四章第六十七、六十八、六十九条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳。

物业服务企业应当按照国家和省、市有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况,业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。

物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。

物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

16、关于新建房屋物业服务费收费和交付时间的规定

“办法”第四章第七十一条规定:已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。

前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

17、关于房屋装修的规定

“办法”第五章第七十八条规定:业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

18、关于物业出租的规定

“办法”第五章第七十九条规定:物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

19、关于物业管理区域的禁止行为的规定

“办法”第五章第七十八条规定:物业管理区域内禁止下列行为:

(一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

(五)擅自改变房屋外观;

(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(八)损坏公共绿化及其附属设施;

(九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾、燃放鞭炮;

(十)违反规定停放车辆;

(十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

(十二)违反规定饲养宠物;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。